מיסוי מקרקעין - מס שבח, מס רכישה ומס מכירה

מבין סוגי המיסים אשר נגבים במדינת ישראל, מהווים מיסים המוטלים על מקרקעין, תחום מורכב מבחינה חשבונאית ומשפטית כאחד. לגבי מקרקעין בישראל נוהגים שלושה סוגי מס עיקריים: שבח, רכישה ומכירה.

המיסים מוטלים בגין מכירה של זכות במקרקעין או ביצוע פעולה באיגוד מקרקעין.

דבר החקיקה, המעגן את נושא מיסוי מקרקעין, מונה את סוגי המיסים המוטלים ומפרט את אופן גבייתם, הינו חוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק"). לצד החוק מנחות תקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה), תשל"ה - 1974.

קיראו בהרחבה על: דיני מקרקעין

לקבלת סיוע משפטי בענייני מקרקעין חייגו חינם: 1-800-800-891

מיסוי מקרקעין - הגדרות יסוד

סעיף 1 לחוק מגדיר את סוגי הנכסים והפעולות, אשר בגינם ובשל ביצוען מוטלים מיסי מקרקעין.

בהתאם לחוק, זכות במקרקעין הינה אחת מארבע זכויות באופן חלופי:

בעלות; חכירה למעל 25 שנה; הרשאה להשתמש במקרקעין, שמבחינת מהותה עולה כדי בעלות או חכירה לתקופה של מעל 25 שנה וכן הרשאה לעשיית שימוש במקרקעי המדינה אף לתקופה, הפחותה מ 25 שנה.

מכירת זכות במקרקעין מתייחסת לשורת פעולות, המבוצעות בתמורה או שלא בתמורה, לגבי זכות במקרקעין, ביניהן:

הענקה, העברה, הסבה או ויתור על זכות במקרקעין או על זכות לקבל זכות כזו או להורות עליה; פעולה באיגוד מקרקעין (כפי שיפורט); מכירה בהתאם לתביעת חלוקה או לצורך פירעון משכנתא, שעבוד, חוב פסוק או במסגרת הליכי הוצאה לפועל; הפקעת זכות במקרקעין כנגד תמורה ועוד.

קיראו בהרחבה על: רישום עסקאות מקרקעין

איגוד מקרקעין הינו אחד מסוגי ההתאגדויות המקובלות: חברה, שותפות, אגודה שיתופית או עמותה, אשר כלל נכסיו (למעט חריגים מסוימים) מהווים זכויות במקרקעין (פרט לאיגוד ציבורי, שזכויותיו נסחרות בבורסה).

פעולה באיגוד מקרקעין משתרעת על הענקה, העברה, ויתור או הסבה של זכות באיגוד; ביצוע שינוי בזכויות, הנגזרות מתוך זכות באיגוד, בין אם בוצעו בתמורה או חינם (פרט לפעולת הקצאה, שהתמורה בגינה שולמה באופן מלא לאיגוד).

סוגי מיסים המוטלים על מקרקעין

החוק מסדיר את הטלת המס בהתאם לסוג העסקה המבוצעת במקרקעין:

• בעסקה של מכירת זכות במקרקעין חייב המוכר בתשלום מס שבח והקונה בתשלום מס רכישה

• בפעולה באיגוד מקרקעין חייב המוכר בתשלום מס שבח והרוכש בתשלום מס רכישה

• בגין מכירת מקרקעין, שנרכשו עובר לתאריך 6.11.2001, מוטל מס מכירה

מס שבח

השבח מבטא את היתרה הכספית של שווי מכירת המקרקעין ביחס לשווי הרכישה.

סכום זה מגלם את שווי הרכישה בתוספת סכומים, שניתן לבצע לגביהם ניכוי, דוגמת הוצאות השבחת המקרקעין, דמי תיווך ושכר טרחת עורך דין, בניכוי הפחת.

סכום השבח כולל שני מרכיבים: שבח אינפלציוני, הנובע מעלייה במדד המחירים לצרכן ושבח ריאלי, המשקף רווח, שהינו מעבר להפרשי המדד.

שיעור המס באחוזים נקבע בהתאם למועד מכירת הנכס (לפני או לאחר 7.11.2001) וכן בהתאם לזהות המוכר - יחיד או תאגיד.

סוגי נכסים מסוימים ונסיבות משתנות מעניקים פטור מתשלום שבח, בהם: מכירה למדינה, לרשויות מוניציפאליות ולמוסדות ציבור; הענקת מתנות לקרובים; ויתור על זכות ללא תמורה; הפקעת זכות במקרקעין; החלפה, איחוד וחלוקת מקרקעין; מכירה לאיגוד וכן פטורים בגין מכירת דירת מגורים מזכה, העומדת בקריטריונים הנדרשים. 

מס מכירה

נהג בעבר ובוטל באופן חלקי. כיום נגבה מס זה, בשיעור של 2.5%, בגין מכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, אשר רכישתם בוצעה עובר ל 6.11.2001. בגין ביצוע פעולות אלה לגבי מקרקעין, שנרכשו לאחר המועד האמור, לא יוטל מס מכירה.

פטור מתשלום מס זה מוקנה גם לגבי מכירת דירת מגורים, המהווה חלק ממלאי עסקי או במכירה על ידי הזכאים להטבות על פי החוק לעידוד השקעות הון, ללא נפקות למועד הרכישה.

קיראו בהרחבה על: מס רווח הון

מס רכישה

גובה מס זה נקבע בחוק ובתקנות כשיעור מסוים משווי הרכישה.

התשלום נגבה במדרגות מס, בהתאם לסוג הנכס הנרכש: דירת מגורים יחידה, דירת מגורים נוספת, זכות במקרקעין או בגין ביצוע פעולה באיגוד מקרקעין, ובכפוף למועד ביצוע העסקה. 

לקבלת סיוע משפטי בענייני מקרקעין חייגו חינם: 1-800-800-891