ביטול חוזה מכירת דירה - נקודות למחשבה!

מה קורה כאשר אחד הצדדים מבקש לבטל חוזה למכירת דירה? מה קובע החוק במקרים כאלה ומה יכול הצד השני לעשות? משרד עורכי דין דורה כהן ויצמן ושות' מטפל מידי שנה בעסקאות מכר ורכישת נכסי מקרקעין בכל רחבי המדינה, ומצאנו לנכון לפרט ולהסביר בנושא מהותי זה.

כריתת חוזה לרכישת נכס כפופה להוראות הקבועות בחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 וחקיקה נוספת.

עילות לביטול חוזה מכירת דירה או בית פרטי

חוזה (contract) נכרת לפי סעיפים 2 ו-3 לחלק הכללי של חוק החוזים בהצעה וקיבול כאשר בשניהם צריכות להתקיים גמירות דעת ומסוימות. סעיף 12 לחוק החוזים מחייב לנהל את המשא ומתן לכריתת חוזה בתום לב וסעיף 39 מחייב לקיים את החוזה בתום לב.

לקבלת סיוע משפטי של עורך דין חייגו חינם: 1-800-800-891

קיראו בהרחבה על: תום לב בשיטת המשפט שלנו

הכלל המנחה הוא שהסכמים יש לקיים ולכן ביטול חוזה אפשרי רק בשל פגמים בכריתתו המוגדרים בפרק ב לחלק הכללי של חוק החוזים כדוגמת כפייה, טעות, הטעייה ועושק או הפרה יסודית.

המונח הפרה יסודית מתייחס לכל סעיף שהצדדים הסכימו עליו בחוזה שהפרתו תהיה הפרה יסודית. בהתאם לכך, בכל הנסיבות שהובילו לביטול חוזה יש להתקיים האם התקיימה עילה לביטול בין במקרה בו הקונה לא עומד בתנאיי ההסכם או שהמוכר קיבל הצעה אטרקטיבית יותר.

חשוב לדעת כי לצורך ביטול חוזה מכירת דירה או בית פרטי, אין כל משמעות אם החוזה נחתם בין שני אנשים פרטיים, במקרה של נכס מקרקעין יד שניה, או מול קבלן בניין במקרה של נכס חדש.

ליחצו כאן: יעוץ משפטי חינם לרכישת נכס מקרקעין

אין ברירה? דרכים לביטול חוזה למכירת דירה

אופן ביטול החוזה ישתנה לפי הנסיבות, כאשר החקיקה הרלבנטית לעניין זה היא חוק החוזים תרופות, כאשר המבטל יעשה זאת בזמן סביר ובהודעה בכתב.

במקרה של פגם בכריתה, ייתכן שהחוזה יהיה בטל מעיקרו או שתידרש פנייה לבית המשפט כדי להכריז על בטלותו.

במקרה של הפרה יסודית זכאי הצד הנפגע לבטל את החוזה לפי התנאים והמועדים הקבועים בהסכם. הצד שנפגע כתוצאה מההפרה יכול לבקש אכיפה של חוזה המכר ולחילופין כאשר אין אפשרות לבצע זאת לבקש ביטול והשבה.

מלבד זאת, בנסיבות מסוימות מקים הביטול גם זכות לקבלת פיצויים מוסכמים בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים תרופות, פיצויי הסתמכות המהווים פיצוי על נזק שנגרם לפי סעיף 10 לאותו החוק ופיצויים על נזק שאינו ממוני לפי סעיף 13.

פסקי דין בנושא ביטול חוזה למכירת בית או דירה

ע"א 2496/06 סויסה נ' זאגא - המשיבים חתמו על זיכרון דברים למכירת מגרש לקונה שהובא על ידי המתווך שהנו המערער הראשון ובנה של המערערת השנייה. המערער שכנע את המשיבים שלאור מצבו התכנוני של המגרש כדאי להם לחתום על העסקה.

יום אחרי החתימה נמסר למשיבים שבוועדה המקומית לתכנון ובניה החליטו להפקיד את התוכנית של בניית בנייני המגורים  על שטח המגרש. כתגובה החליטו המשיבים על ביטול חוזה המכר והמערערים הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי כדי שייתן פסק דין הצהרתי לאכיפה.

בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המשיבים וקבע שהחוזה בטל משום הטעייה. בית המשפט העליון החליט שההתקשרות בחוזה התבססה על טעות שנגרמה מהטעייה של המתווך כתוצאה מאי גילוי העובדות.

חוזים צריך לקיים ואם אין ברירה - פנו אל עורך דין!

ביטול חוזה מכירת נכס באופן רשלני ושלא בהתאם להוראות החוק והפסיקה חושף את הקונה או המוכר שביטלו את החוזה לתביעה משפטית ותשלום פיצויי הפרה. בתי המשפט בישראל כתבו ופסקו לא אחת, כי חוזים חתומים צריך לקיים. אדם צריך לכבד את חתימת ידו על חוזה.

במקרים שבהם אין ברירה ואתם חייבים לבטל את החוזה שחתמם עליו, מומלץ בכל פה ובכל לשון, להקדים ולפנות אל עורך דין מיומן בתחום המקרקעין, לפני שתבצעו פעולות כלשהן. סיוע משפטי מתאים עשוי למנוע הוצאות כספיות ניכרות ודיונים משפטיים ארוכים.

אנו עומדים לרשותכם בכל עניין ובכל שאלה בנושא ביטול חוזה מכירת דירה או בית פרטי. אנו מציעים להגיע לפגישה ראשונית ללא כל התחייבות וללא תשלום, אז תוכלו לקבל יעוץ משפטי מתאים ומקצועי.

לקבלת סיוע משפטי של עורך דין חייגו חינם: 1-800-800-891